Autor: lamm

Wer bauen oder sein Haus sanieren möchte und das Vorhaben finanzieren muss, kommt an der KfW nicht vorbei. Hinter dem Kürzel verbirgt sich die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Kurz nach dem zweiten Weltkrieg gegründet, ist sie heute einer der größten – und vor allem der günstigste – öffentliche Kreditgeber. Deshalb ist sie für Häuslebauer ein interessanter Partner und Geldgeber. Immonet hat die wichtigsten Fakten zusammengefasst.

FÖRDERMITTEL DER KFW – KREDITANSTALT FÜR WIEDERAUFBAU

Die KfW ist eine nationale Förderbank und verfolgt einen staatlichen Auftrag: Bildung, Förderung von Mittelstand und kommunaler Infrastruktur, von Wohnen und Energiesparen sind ihre Aufgaben. Ein besonderer Schwerpunkt liegt dabei auf Umwelt- und Klimaschutzmaßnahmen. Dafür stellt sie Gelder in Form von Zuschüssen und Krediten bereit. Im Rahmen der Förderinitiative „Wohnen, Umwelt, Wachstum“ sind das jährlich eine Milliarde Euro.

Aufgrund des besonderen staatlichen Auftrags gilt die KfW nicht als Kreditinstitut. Sie ist auch nicht wirklich mit einem solchen vergleichbar. Spürbar wird dies für Privatleute vor allem an den guten Kreditbedingungen und günstigen Zinsen. Diese liegen in der Regel immer deutlich unter dem Durchschnitt. Möglich sind Kredite mit einem Zinssatz von ein oder zwei Prozent.

Für Häuslebauer und Immobilienbesitzer bergen die Angebote des KfW daher große Chancen. So sollte bei jedem Vorhaben rund um Haus und Wohnung geprüft werden, ob ein oder mehrere KfW-Programme passen. Insgesamt stehen Privatpersonen zehn Förderprodukte der KfW zum Thema Immobilien zur Verfügung. Der große Vorteil: Sie können größtenteils miteinander kombiniert werden. So lassen sich bei Kauf- oder Sanierungsvorhaben mehrere tausend Euro sparen. Eine Übersicht der Förderprodukte:
Das Wohneigentumsprogramm – Förderprodukt 124
Das KfW-Wohneigentumsprogramm unter der Nummer 124 ist ein Kredit in Höhe von bis zu 50 000 Euro pro Vorhaben. Er kann für den Kauf oder den Bau von Wohneigentum in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist, dass dieses selbst bewohnt werden soll. Der effektive Jahreszins beträgt ab 1,2 Prozent bei einer Laufzeit von 4 bis 20 Jahren, ein bis fünf tilgungsfreien Jahren und fünf bis zehn Jahren Zinsbindung.

Es sind wie bei den meisten Programmen der KfW auch andere Laufzeitoptionen möglich, der höchste Zinssatz liegt zum Beispiel bei 1,85 Prozent für eine einmalige, vollständige Ablösung der Summe nach zehn Jahren.
Das Programm ist also der erste Baustein für die Finanzierung von Wohneigentum und kann außerdem mit anderen Förderprodukten kombiniert werden.

Ferienimmobilien sind von der Förderung ausgeschlossen.
Gefördert wird der Kauf eines Grundstücks, sofern dieses höchstens sechs Monate vor Antragstellung erworben wurde, Bau-, Material, Arbeits- und Nebenkosten und Aufwendungen für Außenanlagen. Beim Kauf einer Immobilie zudem Umbau-, Modernisierungs- und Nebenkosten, wie Maklergebühren und Grunderwerbsteuer.

Erben erleichtert

Interessant ist das Produkt auch für Erben von Immobilien. Der Kredit kann auch dazu genutzt werden, Miterben auszuzahlen, Nebenkosten zu tragen oder Umbauten beziehungsweise Sanierungen vorzunehmen.
Ausgenommen sind auch hier Nachfinanzierungen, Umschuldungen, Ferienhäuser und vermietete oder gewerbliche Immobilien.

Energieeffizient Bauen – Förderprodukt 153

Energieeffizienz wird von der KfW groß geschrieben und deshalb besonders gefördert. Unter dem Titel „Energieeffizient Bauen“ – Förderprodukt Nummer 153 – können Privatleute zu günstigen Bedingungen einen Kredit abschöpfen. Pro Wohneinheit lassen sich so 50.000 Euro günstig leihen. Dafür müssen sie nicht unbedingt neu bauen. Den Kredit beantragen kann auch wer ein neu errichtetes Effizienzhaus als Erstkäufer erwirbt. Möglich ist die Förderung aber ebenfalls für Bauherren, die Gebäude, die bisher nicht zum Wohnen genutzt wurden und unbeheizt waren, umwidmen möchte, zum Beispiel eine Scheune.

Zum Fördervolumen umfasst nicht nur den reinen Anschaffungspreis für das Gebäude, sondern auch Nebenkosten und Aufwendungen für Beratung und Planung.
Der effektive Jahreszins beträgt ab 0,75 Prozent bei einer Laufzeit von zehn Jahren. Es gilt eine tilgungsfreie Anlaufzeit von ein bis fünf Jahren.
Wer eine längere Laufzeit vereinbart, zahlt mehr: 1,26 Prozent bei 30 Jahren. Zudem gibt es einen Tilgungszuschuss. So können Häuslebauer den Kredit um bis zu 5000 Euro und damit die Laufzeit reduzieren. Die Höhe des Zuschusses richtet sich nach dem Standard des Gebäudes. Für ein Effizienzhaus 40 kann man den vollen Rahmen ausschöpfen, mit einem Effizienzhaus 55 immerhin 2500 Euro je Wohneinheit.

Der Kredit kann in voller Höhe oder in Teilbeträgen abgerufen werden, diese müssen jedoch innerhalb von drei Monaten vollständig dem Verwendungszweck zugeführt werden. Das Reglement der KfW ist durchaus streng. Häuslebauer sollten das bei der Planung beachten. So darf erst gebaut werden, wenn der Kredit beantragt wird. Das gilt für alle Maßnahmen und Förderprogramme. Umschuldungen oder Nachfinanzierungen begonnener Projekte sind mit den KfW-Krediten ebenfalls nicht möglich. Und auch Ferienimmobilien sind von dem Förderprodukt 153 ausgenommen.

Energieeffizient Sanieren – Förderprodukt 151

Ganz ähnliche Konditionen gelten für das Förderprodukt 151, energieeffizient Sanieren. Der Kredit eignet sich für alle, die Wohnraum energetisch sanieren oder sanierte Immobilien kaufen möchten. Der Bauantrag für die Immobilie muss vor dem 1. Februar 2002 gestellt worden sein – und die Sanierung muss zum KfW-Effizienzhaus-Standard führen. Dann können zu einem Zinssatz ab 0,75 Prozent bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit beim KfW-Effizienzhaus finanziert werden.
Die Förderung gilt auch für Immobilien, die zwar bisher beheizt aber nicht zum Wohnen genutzt wurden und nun umgebaut werden sollen.

Der Kredit wird aber auch für einzelne Maßnahmen vergeben, zum Beispiel die Erneuerung von Fenstern, Wärmedämmung von Wänden, Dach oder die Erneuerung der Heizungsanlage. Es gelten bestimmte Mindeststandards. Die Höchstgrenze des Kredits liegt bei 50.000 Euro je Maßnahme.

Ebenfalls attraktiv: Es gibt einen Tilgungszuschuss, der je nach erreichtem Standard des Effizienzhauses bis zu 27.500 Euro betragen kann. Je höher der Standard, umso höher der Zuschuss. Dieser Tilgungszuschuss reduziert das Darlehen und verkürzt die Laufzeit. Kreditnehmer müssen also nicht den gesamten Betrag zurückzahlen.

Zum 1. April 2016 sind weitreichende Änderungen dieses Förderproduktes vorgesehen. Zum Beispiel entfällt die KfW-Förderung für den Standard „KfW-Effizienzhaus 70“. Der Förderhöchstbetrag wird dann von 50.000 auf 100.000 Euro steigen. Für die 20- und 30-jährigen Kreditlaufzeiten wird eine 20-jährige Zinsbindungsvariante eingeführt.

Umstellung von Heizanlagen auf erneuerbare Energien – Förderprodukt 167

Ergänzend zur Förderung der Sanierung, bietet die KfW einen Kredit an, der sich speziell an alle Immobilienbesitzer richtet, die ihre Heizungsanlage auf erneuerbare Energien umstellen wollen. Bei einem effektiven Jahreszins von ab 1,51 Prozent und bis zu zehn Jahren Kreditlaufzeit können so bis zu 50.000 Euro finanziert werden.

Voraussetzung: die bisherige Heizung muss vor 2009 eingebaut worden sein.

Zudem kann der Kredit auch für Einzelmaßnahmen, zum Beispiel Wärmepumpen oder Solarkollektoren, beantragt werden. Interessant ist das Förderprogramm auch für alle, die nicht selbst sanieren, sondern sanierten Wohnraum kaufen. Die Kosten der neuen Heizanlage können gefördert werden, sofern sie im Kaufvertrag einzeln ausgewiesen sind.

Investititonszuschuss für Sanierungen – Förderprodukt 430

Für die Sanierung von Gebäuden, für die der Bauantrag vor dem 1. Februar 2002 gestellt wurde, zum KfW-Effizienzhaus oder energetische Einzelmaßnahmen vergibt die KfW Zuschüsse. Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses können so 18.750 Euro je Wohneinheit erhalten.

Zudem werden auch Bauneben- und Wiederherstellungskosten und Planungsleistungen gefördert. Auch für Baudenkmäler und die Umwidmung von Nicht-Wohngebäuden zu Wohnraum werden Zuschüsse vergeben.

Sonnenenergie auf dem eigenen Dach – Förderprodukt 274
Energieeffizienz drückt sich nicht nur in niedrigem Verbrauch und in einer guten Dämmung aus. Auch umweltschonende Energieerzeugung wird belohnt. Wer eine Photovoltaikanlage plant, kann auf die Unterstützung durch die KfW zählen.
Die Förderbank vergibt einen Kredit an alle, die Sonnenenergie zur eigenen Stromerzeugung nutzen wollen und einen Teil des Stroms in das öffentliche Netz einspeisen. Abrufbar sind bis zu 25 Millionen Euro – der Kredit wird auch an Unternehmen oder öffentliche Einrichtungen vergeben. Der effektive Jahreszins richtet sich nach Laufzeit und Zinsfestschreibung, der günstigste Jahreszins liegt derzeit bei 1,21 Prozent.
Gefördert wird nicht nur der Kauf von neuen Photovoltaik-Anlagen, sondern auch die Kosten für Aufbau oder Erweiterung von gebrauchten Anlagen, wenn damit eine deutliche Leistungssteigerung erreicht wird. Die Kombination mit anderen Fördermitteln ist möglich.
Solarstrom-Speicher – Förderprodukt 275
Ergänzend zum Förderprogramm Sonnenenergie wird auch die Speicherung des erzeugten Stroms mit einem Kredit gestützt. Für die Neuinstallation von stationären Batteriespeichersystemen in Kombination mit Photovoltaik-Anlagen gibt es einen Kredit ab 1,21 Prozent mit einer Laufzeit von fünf Jahren, es sind aber auch andere Laufzeitoptionen möglich. Zudem kann ein Tilgungszuschuss von bis zu 30 Prozent abgerufen werden.

Der Kredit wird auch für die Nachrüstung von Speichern von Photovoltaik-Anlagen, die 2013 oder später in Betrieb gingen, vergeben. Voraussetzung ist, dass die Photovoltaik-Anlage mindestens fünf Jahre betrieben wird und ihre Leistung höchsten 30 kWp beträgt.

Zuschuss für Baubegleitung (energieeffizientes Sanieren) – Förderprodukt 431

Bauen, sanieren, und alles möglichst energieeffizient. Laien können das allein kaum bewerkstelligen. Sachverständige sind ein nicht zu unterschätzender Kostenpunkt. Auch hier kann man bei der KFW finanzielle Unterstützung in Form eines Zuschusses einholen.
Pro Vorhaben übernimmt die Förderbank 50 Prozent der Kosten für einen Sachverständigen – bis maximal 4.000 Euro. Voraussetzung ist, dass Wohnraum energetisch saniert wird. Vergeben wird die Förderung nur in Kombination mit den KFW-Programmen 151/152 oder 430 oder bestimmten Landesförderprogrammen.

Gefördert wird die Planung und professionelle Baubegleitung durch qualifizierte und unabhängige Sachverständige. Darunter fallen unter anderem Detailplanung, Leistungsausschreibungen, Kontrolle der Bauausführung und die Abnahme und Bewertung der Sanierung.

Altersgerecht Umbauen – Förderprodukt 159

Die KFW fördert nicht nur energetische Aspekte, sondern reagiert auch auf die demografische Entwicklung. Wer also beim Bau für das Alter vorsorgen möchte oder muss, kann ebenfalls Leistungen der Förderbank in Anspruch nehmen. Der altersgerechte Umbau und alle dazu gehörenden Leistungen werden mit einem günstigen Kredit ab 0,75 Prozent unterstützt. Je Wohneinheit gibt es bis zu 50.000 Euro.

Die Förderung ist unabhängig vom Alter der Antragsteller, setzt aber Modernisierungen voraus, die Barrieren reduzieren. Möglich ist auch der Kauf bereits umgebauten Wohnraums, wenn der Antragsteller der Ersterwerber ist.

Die förderfähigen Maßnahmen umfassen eine große Spanne von Einzelmaßnahmen in der Immobilie bis zur Weggestaltung im Umfeld des Gebäudes. Beispiele sind die Nachrüstung von Aufzugsanlagen, Einrichtung von Treppenliften und Rampen, Wetterschutz wie Überdachungen, Maßnahmen zum Schutz vor Wohnungseinbruch, Badumbau, Verbreiterung von Türdurchgängen, Schwellenabbau oder die Einrichtung von Notfallsystemen.

Es können mehrere Einzelmaßnahmen gemeinsam gefördert werden. Außerdem ist die Kombination mit anderen Förderprodukten möglich.

Genossenschaftliches Wohnen: Förderprodukt 134

Wohneigentum, das sind nicht nur das Einfamilienhaus oder die eigene Wohnung. Wer in einer genossenschaftlichen Wohnung lebt und Miete zahlt, erwirbt zuvor ebenfalls genossenschaftliche Anteile. Die KFW hat auch diese Zielgruppe nicht vergessen und ein spezielles Förderprogramm – Nummer 134 – aufgelegt.
Gefördert wird der Erwerb von Genossenschaftsanteilen für eine selbst genutzte Wohnung mit bis zu 50.000 Euro pro Vorhaben. Der effektive Jahreszins liegt je nach Dauer der Zinsbindung bei ab 1,21 Prozent (fünf Jahre) oder 1,7 Prozent (zehn Jahre). Zudem ist eine kostenfreie, außerplanmäßige Tilgung möglich. Für Umschuldungen darf das Programm aber nicht genutzt werden.

Vom ersten Entwurf bis zur Fertigstellung eines bezugsfertigen Hauses ist es ein langer Weg. Damit der Bauherr während der Bauphase auf der sicheren Seite ist, sollte er sich gründlich über seine Rechte informieren.

Vor der Bauphase

Für angehende Bauherren ist es besonders wichtig, sich vor der Unterzeichnung der Bauverträge sorgfältig mit den aufgeführten Klauseln auseinanderzusetzen. Manche Baufirmen formulieren absichtlich unpräzise Klauseln, fügen unzulässige ein oder definieren wichtige Bauleistungen gar nicht erst. Laut Verbraucherschutz gibt die Hälfte aller Bauverträge Grund zur Beanstandung. Am besten ist es daher, den Bauvertrag vor der Unterzeichnung einem Anwalt vorzulegen, der sich auf Baufragen spezialisiert hat.

Während der Bauphase

Wenn Sie einen Architekten mit dem Bauvorhaben beauftragen, sollte auch ein Mustervertrag mit wachsamem Auge überprüft werden. Es sollte aufgeführt werden, wie weit der Architekt das Bauvorhaben begleiten soll und in welcher Höhe die Kosten für das Bauvorhaben maximal liegen sollen. Wichtig ist vorher vertraglich festzulegen, wann Honorarzahlungen vor und während der Bauphase fällig werden. Es sollten daher genaue Termine für bestimmte Leistungen festgelegt werden. Grundsätzlich gilt: Was nicht im Bauvertrag festgehalten wird, muss auch nicht als Leistung erbracht werden. Kommt es zu Streitigkeiten, ist ein präzise geführtes Bautagebuch eine verlässliche und hilfreiche Dokumentation.

Überwachung des Bauvorhabens

Wenn Sie von Anfang an nichts falsch machen möchten und außerdem keine Zeit haben, um ständig auf der Baustelle zu sein, sollten Sie überlegen, ob Sie nicht die Dienstleistung eines Bausachverständigen in Anspruch nehmen. Bei vielen Bauvorhaben treten Mängel auf, deren Folgekosten schnell hohe Beträge erreichen können.

Der Bausachverständige überwacht das Bauvorhaben und stellt sicher, dass die Interessen des Bauherrn gewahrt werden. Wenn Sie Ihr Bauvorhaben mit einem Architekten verwirklichen, kann auch er die einzelnen Leistungen während der Bauphase überwachen.

Gewährleistung nach der Bauabnahme

Mängel an Ihrem Haus können auch nach der Abnahme noch ans Tageslicht kommen. Bauverträge, die mit Handwerkern geschlossen werden, sollten daher eine vierjährige Gewährleistungsfrist beinhalten. Bauverträge, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch abgeschlossen werden, enthalten grundsätzlich eine fünfjährige Frist. Wenn mit einer längeren Gewährleistungsfrist geworben wird, sollte der Bauherr überprüfen, ob sich diese auch im Bauvertrag wieder findet. Bei allen Mängeln empfiehlt sich unbedingt eine Reklamation per Einschreiben. Innerhalb einer angemessen Frist bekommt der Auftragnehmer dann die Möglichkeit, die Mängel zu beheben.

Tipp: Wenn das Ende der Gewährleistungsfrist naht, sollte der Bauherr das Haus kritisch auf Feuchtigkeit oder Leckagen überprüfen.

Wissenswertes rund um den Hausbau und die Bauphase finden Sie beim Bauherrenschutzbund.

Der Kauf einer Immobilie stellt für viele künftige Eigentümer alle anderen Käufe in den Schatten. Erhebliche Summen ersparten Vermögens werden investiert und hohe Darlehen aufgenommen. Daher hat der Gesetzgeber bei Kaufverträgen über Grundstücke, Häuser oder Wohnungen die Mitwirkung des Notars im § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zwingend vorgeschrieben. Unparteiisch und zur Neutralität verpflichtet: Der Notar sorgt für den korrekten Ablauf des Kaufprozesse.

Welcher Notar die Beurkundung vornehmen soll, kann frei gewählt werden. Verkäufer und Käufer müssen sich nur einigen. Seine Tätigkeit soll die Vertragsparteien vor ungesicherten Vorleistungen schützen und den rechtssicheren und lastenfreien Übergang der Immobilie gewährleisten. Denken Sie aber daran, dass der Notar keine Rechts- oder Steuerberatung macht oder bewertet, ob es ein guter oder schlechter Kauf für Sie ist – das muss der Käufer selbst beurteilen. Der Notar sorgt ausschließlich für einen reibungslosen Eigentumsübergang.

Mit Inkrafttreten des neuen Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) – gültig seit 1.8.2013 – wurden die Kosten angehoben und betragen in etwa 1,5 bis zwei Prozent des Immobilienkaufpreises. Dies ist unterschiedlich, weil jeder Vertrag etwas anders gestaltet und damit mit unterschiedlichen Gebühren veranschlagt wird.

Der Notar muss beim Vertragsablauf für die Sicherheit aller Beteiligten sorgen: Ob Verkäufer, Käufer, Altgläubiger (Bank des Verkäufers) oder Finanzierungsgläubigerbank (Bank des Käufers) – der Notar hat die Aufgabe, jedem gerecht zu werden.
Für die gesamte korrekte Abwicklung trägt der Notar die Verantwortung und haftet gegenüber den Vertragsparteien. Der Notar beurkundet aber nicht nur den Immobilienkaufvertrag; er wahrt die öffentlichen Belange, zum Beispiel durch die Zusendung der Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt oder die Mitteilung an den jeweiligen Gutachterausschuss, der die Kaufpreise sammelt. Schauen wir uns die einzelnen Schritte an:

Die Vorbesprechung

Zuerst bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten ihre Ziele und Vorstellungen und informiert sie über die möglichen Regelungen. Der Notar erhält die persönlichen Daten der Vertragsparteien und die Daten des zu verkaufenden Objekts. Zugleich prüft er das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen für den Verkäufer bzw. den Käufer festzustellen. Diese müssen dann bei der Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.

Der Vertragsentwurf

Auf Basis dieser Vorbesprechung erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Er erklärt umfassend, objektiv und neutral alle Rechtsfolgen. Der Notar hat dabei besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Immobilienkaufs erbringen und nicht sachkundige Personen übervorteilt werden. Die Beteiligten erhalten den Vertragsentwurf, der dann durchgelesen und verstanden werden sollte.

Der Notar hat daher auch den Vertragsentwurf so rechtzeitig an die Vertragsparteien zu übersenden, dass sie sich mit dem Text auseinandersetzen und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können. Sie sollten wissen, dass die Notargebühren sich nicht am Stundenaufwand eines Notars orientieren, sondern ausschließlich am Wert des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts.

Auch eine mehrfache Beratung der beteiligten Parteien führt daher nicht zu einer Erhöhung der Gebühren. Fragen zum Vertrag sollte der Notar telefonisch oder in einem weiteren Besprechungstermin klären. Der Käufer sollte die Unterschrift deshalb erst und nur dann leisten, wenn alle seine Fragen beantwortet wurden, er sich sicher ist, dass seine Interessen gewahrt wurden, und er den Kaufvertrag auch so abschließen möchte.

Die Beurkundung

Bei der Beurkundung muss die gesamte Urkunde allen Beteiligten in der Gegenwart des Notars vorgelesen werden. Auf das Vorlesen des Vertrags kann und darf nicht verzichtet werden. Die Verlesung durch den Notar gibt so den Vertragsparteien und insbesondere dem Käufer die Gelegenheit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu stellen und sich den genauen weiteren Ablauf erläutern zu lassen. So stellt der Notar auch sicher, dass sich die Beteiligten bei Unterzeichnung der vollen Tragweite des Vertrags bewusst sind. Wenn alle mit dem Text einverstanden sind, wird dieser von allen Parteien und dem Notar unterschrieben.
Die Originalurkunde verbleibt in der Urkundensammlung des Notars. Weitere Ausfertigungen erhält jeder Vertragsteil (der/die Verkäufer, Käufer), die Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts (der Käufer erhält daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid), der zuständige Gut­achterausschuss, das Grundbuchamt, Finan­zierungsgläubiger (Bank des Verkäu­fers und des Erwerbers), der Verwalter und – falls der Kauf über einen Makler erfolgte – eben auch dieser.

Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Meist wird bereits am folgenden Arbeitstag nach der Beurkundung die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) für den Käufer beim Grundbuchamt beantragt. Damit ist das Grundstück, das Haus oder die Wohnung für den Käufer im Grundbuch – und damit für jedermann ersichtlich – reserviert. Die Vormerkung stellt die wichtigste Sicherung des Käufers dar.

Die Löschung der Altlasten

Der Verkäufer hat den Notar über die abzulösenden Gläubiger (meist eine Bank im Fall eines gewährten Darlehens) bereits vor oder während der Beurkundung informiert. Der Notar schreibt die Gläubiger direkt an und bittet sie, ihm Löschungsbewilligungen zu übersenden, mit denen er dann später die Löschung der Altbelastungen im Grundbuch vollziehen kann. Zugleich fordert er die Gläubiger auf, ihm mitzuteilen, welche Beträge noch verlangt werden.

Die Zahlung des Kaufpreises

Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt, das durch Grundpfandrechte abgesichert wird, beurkundet der Notar dies und beantragt die Eintragung ins Grundbuch. Wurde die Finanzierungsbank des Käufers vor oder bei der Beurkundung angegeben, wird der Notar auch den Schriftwechsel mit ihr selbständig übernehmen. Die erforderlichen Unterlagen sollten bereits vor der Beurkundung an den Notar übermittelt werden.
Wenn Sie als Käufer ein Bankdarlehen in Anspruch nehmen, sollten Sie rechtzeitig vor der Beurkundung mit Ihrer Bank abstimmen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Eventuell gibt es Umstände, die den Termin nach hinten verlagern. Der Notar wird dann den Inhalt des Kauf­vertrags auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrags schon geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden. Hierfür ist dann nur noch die Anwesenheit des/der Käufer/s notwendig.

Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn feststeht, dass er die versprochene Leistung (das unbelastete Eigentum an der Immobilie) erhält. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist.

Im Regelfall beträgt die Fälligstellung des Kaufpreises zwischen zehn Tagen und sechs Wochen nach den ersten Veranlassungen des Notars nach der Beurkundung. Dies liegt nicht nur am Notar, sondern orientiert sich auch an den Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt sowie zum Beispiel auch an der abzulösenden Bank. Sobald dann alle Voraussetzungen zur Kaufpreisfälligkeit vorliegen, wird der Notar nach nochmaliger Überprüfung am nächsten Tag den Kaufpreis zur direkten Zahlung durch den Käufer fällig stellen.

Dazu erhält der Käufer vom Notar die so genannte „Fälligkeitsmitteilung“. Diese enthält die Bestätigung des Notars, dass alle Sicherungsvoraussetzungen für den Käufer vorliegen und somit der Kaufpreis zu zahlen ist. Die im Vertrag festgelegte Frist beträgt dafür meist 14 Tage. Wird der Kaufpreis finanziert, gibt der Käufer die Fälligkeitsmitteilung an seine finanzierende Bank weiter, die dann die Überweisung direkt an den Verkäufer und die abzulösenden Gläubiger vornimmt. Von der Fälligkeitsmitteilung erhält der Verkäufer eine Abschrift, damit er weiß, dass er den Kaufpreis innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen erwarten kann. Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat, muss er dies dem Notar bestätigen.

Die Umschreibung

Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zuvor hat er die Löschungsbewilligungen etwaiger Altgläubiger beim Grundbuchamt eingereicht. Mit der Umschreibung beantragt der Notar auch die Löschung der Vormerkung, die für den Käufer im Grundbuch eingetragen wurde. Sie wird als Sicherheit nicht mehr benötigt. Die Eintragung der Grundschuld für die ­finanzierende Bank hat der Notar ebenfalls bereits zuvor beantragt.

Im letzten Schritt überprüft der Notar, ob das Grundbuch nunmehr so aussieht, wie es zwischen den Parteien vereinbart wurde, ­also insbesondere, ob der Käufer als Eigen­tümer eingetragen ist, etwaige Belastungen in Abteilung II und III im Grundbuch gelöscht wurden und die Grundschuld für die finanzierende Bank in Abteilung III eingetragen ist. Sodann bestätigt der Notar mit einem Abschlussschreiben den Grundbuchstand an die Beteiligten und fügt eine Kopie des Auszugs bei. Nun erst kann der Käufer durchatmen: Er ist Eigentümer.

Verantwortung & Haftung: Der Notar hat für beide Parteien Pflichten zu erfüllen
Der Notar muss zum Zeitpunkt des Verkaufs „einen Grundbuchstand herbeiführen, welcher den Vereinbarungen des Kaufvertrags entspricht“. Dafür prüft er folgende Punkte:

• In Abteilung I des Grundbuchs ist zum Zeitpunkt des Kaufs der Verkäufer als Eigentümer eingetragen. Nach Beendigung des Vorgangs muss dort der Käufer eingetragen sein.
• In Abteilung II des Grundbuchs sind mögliche Altbelastungen eingetragen, die im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags gelöscht werden müssen.
• Im Falle einer Finanzierung sind in Abteilung III des Grundbuchs häufig Altbelastungen eines Gläubigers (Bank) eingetragen, die noch aus der Zeit stammen, als der Verkäufer den Kaufpreis finanzierte. Diese Belastungen müssen gelöscht werden. Dafür wird nach Abwicklung des Kaufvertrags die neue Belastung des Käufers erscheinen. Hier wird dann die Grundschuld der Finanzierungsbank des Käufers eingetragen.
• Falls noch Genehmigungen erforderlich sind, so holt der Notar diese zuvor ein. Dies kann zum Beispiel die Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Eigentumswohnung sein.

Der Notar muss für die Sicherheit aller Beteiligten sorgen: Der Verkäufer möchte sein Eigentum nicht verlieren, ohne den vereinbarten Kaufpreis zu erhalten. Der Käufer möchte nur zahlen, wenn er Eigentum erwirbt und im Grundbuch eingetragen wird. Altgläubiger (Bank des Verkäufers) wollen sicher sein, ihre Eintragung in Abteilung III im Grundbuch als Sicherheit nicht zu verlieren, ohne die eventuell noch offenen Restbeträge zu erhalten. Die Finanzierungsgläubigerbank (Bank des Käufers) will sicher sein, dass der Darlehensbetrag nur ausgezahlt wird, wenn sie gleichzeitig durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III abgesichert ist.

Für die korrekte Abwicklung beim (Ver-)Kauf trägt der Notar die Verantwortung und haftet gegenüber den Vertragsparteien. Der Notar beurkundet aber nicht nur den Immobilienkaufvertrag; im Auftrag von Verkäufer und Käufer wickelt er ihn auch selbständig ab. Und er wahrt die öffentlichen Belange, zum Beispiel durch die Zusendung der Kopie des Kaufvertrags an das Finanz­amt oder die Mitteilung an den jeweiligen Gutachter­­ausschuss, der die Kaufpreise sammelt.

Notargebühren: Die Kosten für den Notar

… betragen ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dies ist unterschiedlich, weil jede Vertrags­gestaltung und alle Grund­buchveränderungen mit bestimm­ten Gebühren veranschlagt werden. Die Kosten sind in zwölf verschiedenen Paragrafen der Kostenordnung (KostO) geregelt. Eine genaue Kostendarstellung können Sie von Ihrem Notar erfragen, wenn Sie ihm genau mitteilen, welche Leistungen Sie erwarten.

Eine solide Finanzierung für das Eigenheim muss sorgfältig auf die individuellen Bedürfnisse des Bauherrn zugeschnitten sein. Momentan steigen die Bauzinsen zwar leicht, die Konditionen sind jedoch immer noch günstig. Wer jetzt die günstigen Zinsen langfristig festschreibt, erlebt bei der Finanzierung keine böse Überraschung.

Vor der Berechnung des persönlichen Finanzierungsbedarfs steht ein Kassensturz. Ein möglichst hoher Eigenkapitaleinsatz bei realistischer Berechnung des Budgets vor und nach der Bauphase ist Voraussetzung für ein günstiges Zinsniveau. Experten raten zum Kauf, wenn mindestens 20, besser 30 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestritten werden können. Mit dem Baufinanzierungsrechner von Immonet können Sie online Ihren Finanzierungsbedarf ermitteln.

Förderprogramme nutzen

Für die Finanzierung des Eigenheims stehen unterschiedliche Fördermöglichkeiten zur Verfügung – z.B. in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Krediten der Länder sowie der KfW Bankengruppe. Seit 2011 vergibt die Förderbank auch wieder zinsgünstige Kredite für einzelne Energiesparmaßnahmen, etwa für die Dachsanierung. Die Wohnungsbauförderung der Länder, Kommunen und Kirchen unterstützt den zinsbegünstigten Bau oder Kauf von Wohnungen für Geringverdiener und vergibt Baukostenzuschüsse für Familien mit Kindern.

Bausparvertrag

Wenn Sie einen Bausparvertrag haben, ist folgendes zu beachten: Die staatliche Bauförderung erhalten seit 2009 nur noch Bausparer, die eine Immobilie nachweislich kaufen, bauen oder modernisieren. Bausparer, die bei Abschluss des Vertrages das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, können ihr Geld nach einer Wartezeit von sieben Jahren bei gleich bleibender Prämie für beliebige Zwecke ausgeben. Ebenfalls lohnenswert ist der Bausparvertrag für Geringverdiener.

Wohn-Riester

Riester-Förderungen für Sparverträge zur Altersvorsorge und Darlehen zur Eigenheimfinanzierung sind unter dem Strich weitaus günstiger als ungeförderte Kredite. Besonders lohnenswert sind die aus einem Darlehen bestehenden Riester-Kredite der Bausparkassen. Laut Stiftung Warentest gibt es keinen günstigeren Weg ins Eigenheim.

Hypothekendarlehen und Zinsvergleich

Beim Hypothekendarlehen erhält der Darlehensgeber, oft eine Bank, ein Grundpfandrecht auf die Immobilie, die er verwerten darf, wenn Sie den Ratenzahlungen nicht nachkommen können. Durch diese zusätzliche Sicherheit wird das Darlehen meist zu günstigeren Konditionen angeboten. In absehbarer Zeit werden aufkeimende Inflation und Preissteigerungen wieder für höhere Zinsen auf dem Hypothekenmarkt sorgen – Baukredite werden teurer. Für Bau- oder Kaufwillige lohnt sich deshalb jetzt, einen noch günstigen Baukredit für lange Zeit zu sichern. Weitere Informationen finden Sie hier.

Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses (oder bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder gar Enteignungen) ist es wichtig, den tatsächlichen Wert des Hauses zu kennen.
Überlassen Sie die Wertermittlung dabei unbedingt einem Profi, da hierzu bestimmte Wertermittlungsverfahren angewandt werden und fundierte Sachkenntnisse erforderlich sind. Außerdem erkennen Ämter, Behörden und Banken in der Regel nur ein von einem unabhängigen Sachverständigen erstelltes Gutachten an.
Trotzdem kann es nicht schaden, wenn Sie sich ein gewisses Hintergrundwissen aneignen, damit Sie nach der Besichtigung eines betreffenden Objekts wenigstens grob einschätzen können, ob der Preis für die Immobilie gerechtfertigt ist.

Hier einige wichtige Anhaltspunkte:

Die Lage

Die Lage eines Hauses beeinflusst den Wert besonders, denn sie ist im Gegensatz zu anderen Faktoren nicht veränderbar. Von zentraler Bedeutung sind in diesem Zusammenhang die Nähe zur Stadt, die Beschaffenheit der Infrastruktur, das kulturelle Angebot oder die Anbindung an den Verkehr.
Bei der Lage unterscheidet man noch einmal zwischen Makro- und Mikrolage. Die Makrolage definiert die Region, Stadt oder Gemeinde, in welcher sich die Immobilie befindet, während man als Mikrolage die direkte Umgebung und Nachbarschaft sowie die Straßen- und Verkehrsanbindung bezeichnet.

Das Haus

Von ebenso wichtiger Bedeutung, wenn man den Wert einer Immobilie ermitteln möchte, ist das Haus selbst. Entscheidend sind hierbei vor allem Größe, Raumangebot, Nutzungsmöglichkeiten, Baujahr und der Erhaltungszustand. Je großzügiger die Räume geschnitten sind und je variabler die Nutzungsmöglichkeiten sind, desto mehr trägt das zur Wertsteigerung einer Immobilie bei.
Wichtiger als das Baujahr ist der Erhaltungszustand des Objekts, grundsätzlich ist pro Jahr mit einer Altersentwertung von 0,5 bis 1 Prozent zu rechnen. Regelmäßige Renovationen sind daher enorm wichtig, um den Wert einer Immobilie langfristig zu erhalten. Berücksichtigen Sie in diesem Zusammenhang nicht nur optische Aspekte, sondern beachten Sie auch die Qualität der Bausubstanz und die Energieeffienz des Objekts.

Die Angebot- und Nachfragesituation

Je beliebter eine Region bzw. eine Stadt ist, je knapper die Angebote und größer die Nachfrage, desto mehr steigt der Wert einer Immobilie. Informieren Sie sich also über das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und auch über die Neubautätigkeit in jener Region. Denn wird vor Ort besonders viel gebaut, kann das unter Umständen zu einer stagnierenden Nachfrage für einzelne Objekte führen. Steht hingegen eine Immobilie in einer Wohngemeinde mit geringer Bautätigkeit oder wenig verfügbarem Bauland, kann diese aufgrund der wenigen Konkurrenzangebote durchaus einen besseren Preis erzielen.

Wird ein unbebautes Grundstück gepachtet, soll dort meist ein Haus gebaut werden. Grundsätzlich unterscheidet sich ein Pacht- nicht von einem Mietvertrag. Wird ein unbebautes Grundstück mit der Absicht ein Haus zu bauen gepachtet, spricht man von einem Erbpachtvertrag. Was Sie beim Abschluss eines solchen Vertrages beachten sollten und was Vor- und Nachteile sind, erfahren Sie hier.

PACHTEN: DIE ALTERNATIVE ZUM KAUF

Vor dem Pachten zu beachten
Ein Erbpachtvertrag kann Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren haben. Weder Sie als Pächter noch der Verpächter kann den Erbpachtvertrag kündigen. Die lange Laufzeit und der Kündigungsschutz geben Ihnen die Sicherheit, dass Sie nicht kurze Zeit nach dem Hausbau vor die Haustür gesetzt werden. Ausnahme: Der Verpächter darf den Vertrag kündigen, wenn Sie das Grundstück verwahrlosen lassen oder wenn Sie ohne schriftliche Zustimmung des Verpächters statt eines Wohnhauses beispielsweise eine KFZ-Werkstatt bauen.
Bevor Sie sich zum Pachten eines Grundstückes entscheiden, informieren Sie sich darüber, ob die Gemeinde Pläne zur Bebauung der Nachbarschaft hat. Das Bauamt oder das Amt für Stadtentwicklung ist Ansprechpartner.
In den Bebauungsplänen der Gemeinde steht,

• was für ein Haus Sie auf dem Grundstück bauen dürfen. Dies begrenzt Ihre Freiheit bei Größe und Art des Hauses.
• ob und womit in Zukunft benachbarte Grundstücke bebaut werden. Entstehen Hochhäuser, nehmen sie Ihnen vielleicht Licht und Ausblick.
• ob derzeit nicht bebautes Land (Wald, Acker) zu Bauland erklärt wird. Hierbei geht eventuell Ihr Blick ins Grüne verloren.
• ob Straßenarbeiten (Einrichtung von Parkzonen, Straßenverbreiterung) geplant sind.
• ob die Nachbarschaft zu einem Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich erklärt wird. Hierbei kann die Erlaubnis zur Bebauung des Grundstücks widerrufen oder der Pachtvertrag für ungültig erklärt werden.

   

  Der Verpächter beantragt die Aufhebung des Pachtvertrages bei der Gemeinde. Stimmt diese dem Antrag zu, sind Sie Ihr Grundstück los. Der Schadenersatz, Härteausgleich genannt, in Form einer Geldsumme ist ein schwacher Trost für die gescheiterten Hausbaupläne.

• Beim Grundbuchamt erfahren Sie, ob ein Wegerecht auf dem Grundstück liegt. Ein Wegerecht ermöglicht Nachbarn den Zugang zu deren Grundstücken über Ihren Grund und Boden. Ein Wegerecht kann Ihre Baupläne beeinflussen oder verhindern
• Stehen Bäume Ihren Bauplänen im Weg, dürfen Sie diese nicht einfach beseitigen. Der Pächter und die Gemeinde müssen Genehmigungen erteilen.

Pflichten aus dem Pachtvertrag für den Pächter

Als Pächter haben Sie die gleichen Pflichten wie Immobilieneigentümer:

• Sie kümmern sich um sämtliche Genehmigungen, die für einen Hausbau erforderlich sind.
• Sie schließen die notwendigen Versicherungen ab und erweitern diese nach dem Bau des Hauses.
• Die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst usw.) liegt ebenfalls in Ihrer Verantwortung als Pächter.

Sie können bei Abschluss eines Pachtvertrages nicht automatisch davon ausgehen, dass Sie bauen dürfen. Der Verpächter muss der Bebauung im Pachtvertrag zustimmen. Ebenso darf der Verpächter Einsicht in die Versicherungsunterlagen verlangen.

Vorteile einer Pacht

Ihr größter Vorteil als Pächter: Sie müssen „nur“ den Hausbau finanzieren und für das Grundstück eine jährliche Pacht zahlen. Es fällt kein Kaufpreis für das Grundstück an.

Nach Wunsch kann im Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Möchte der Grundstückseigentümer verkaufen, haben Sie damit als erster Zugriff auf das Grundstück.

Pachtgrundstücke gehören meist Gemeinden, Kirchen oder anderen (gemeinnützigen) Institutionen. Deren Grund und Boden befindet sich oft in zentralen Stadtlagen, die bei Maklern als 1A-Lagen gelten. Wer in der Stadt bauen will, ist mit einem Pachtvertrag über ein unbebautes Grundstück anstelle eines Kaufvertrages gut beraten.

Nachteile beim Pachten

Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit fallen Grundstück und Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück. Dieser zahlt Ihnen zwar das Haus (etwa zwei Drittel des Zeitwertes), Grundstück und Haus sind jedoch für Sie als Pächter verloren. Denken Sie bei maximalen Vertragslaufzeiten über 99 Jahre deswegen an mögliche Erben.

Die lange Vertragslaufzeit gibt Pächtern einerseits Sicherheit, andererseits erschwert sie Umzugs- und Umbaupläne. Nur mit Zustimmung des Verpächters können Sie Ihr Haus verkaufen. Auch für An- und Umbaumaßnahmen am Haus und für die Gartengestaltung (Geräteschuppen, Gartenteich etc.) kann die Erlaubnis des Besitzers erforderlich sein. Sie haben auf einem Pachtgrundstück nicht die gleichen Freiheiten wie auf dem Eigentumsgrundstück.

Die jährliche Pacht kann, ebenso wie Mieten, steigen. Die Pacht sollte an einen offiziellen Index gekoppelt sein. Der Mietspiegel als Referenzgröße ist ungünstig. Günstiger ist der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Legen Sie diese Pachtsteigerungen im Vertrag fest, sofern nicht ein einheitlicher Pachtzins für die gesamte Vertragslaufzeit festgeschrieben ist.

Beim Grundstückskauf sind Sie mit Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Die Abzahlung ist übersichtlich und oft nach spätestens 30 Jahren abgeschlossen. Bei Abschluss eines Pachtvertrages werden Sie niemals Eigentümer des Grundstücks und bezahlen über die gesamte Laufzeit bis zu 99 Jahre den jährlichen Pachtzins. Das Grundstück gehört nach wie vor dem Verpächter, ganz gleich, ob Sie 40 oder 70 Jahre lang den Pachtzins entrichten.

Tipp: Vergleichen und rechnen Sie vor Ihrer Entscheidung. Im Extremfall zahlen Sie den eigentlichen Kaufpreis doppelt oder dreifach, ohne je Eigentümer zu werden. In vielen Fällen ist aus finanzieller Sicht ein Grundstückskauf die bessere Lösung.